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虽然看空,但房价现在还不能下跌
作者:杭州意林家政  来自:本站 时间: 2016-12-2 

2016年房价一路涨,尽管已经出现了巨大的泡沫,尽管已经威胁到了金融安全,尽管我们出台了各种各样的严格的楼市调控,但现在房价仍然不会跌,也不能跌。这又是为什么呢?
熟悉我的朋友都知道我是个房地产的看空派,其实我也不是一直看空,2014年开始我才转多为空,之所以从多头变成空头,实则是发现了整个全球信用收缩这个拐点。也就是说凡事都讲个天时地利人和,最起码天时从2014年开始已经不在了。人民币贬值,加速了大量资金从资产泡沫的高位套现离场,然后漂洋过海而去。所以对于一个资金推动的市场来说,楼市至少已经处于了危墙之下。
2016年的上涨,基本上属于一波回光返照,研究宏观的朋友一定会注意,2016年上半年的楼市火爆,跟美元的下跌刚好时间点重合,而上半年人民币则在反弹,换句话说大的趋势下,出现了反抽,一直刮西北风的冬天,突然放了几天东南风。但我们并没有做好准备,犯了一个致命的错误,在这期间信贷猛增,M2也拉起来,但这些钱放出来才突然发现,原来M2已经带不动经济,货币创造陷入了黑洞。这主要表现在M2M1的剪刀差上面,企业都有钱,不差钱,但就是不乐意投资。所以我们看到尽管很多信贷放出来,但民间投资增速却断崖式下跌,最后反而酿成了巨大的资产泡沫,而到了下半年美元风向突变,又开始急速拉升。特别是10月份涨幅巨大,而我们也刚好在10月份开始了最严地产调控。这其实就是在为上半年所做出的错误判断来补救,并做出了明确的指示,重点抑制资产泡沫,防范金融风险。可以说如今相当于天时地利已经全部变化,现在唯一没有变的就是人和,很多朋友还是要买房,而且天天在问什么时候能买,什么时候房价能降?
首先,我的回答很明确,未来房地产最大的风险就是流动性风险,也就是说以后你想把房子卖出来基本上不可能了,所以房地产会逐渐回归消费属性,那么结论就是如果你想买房自己住,又或者从来不想卖了,并有信心应对每月的月供,不至于让家庭背上沉重的财务负担。特别是不买房家庭就不和睦的那种,可以买房。特别是一些三四线城市的,房价没过万的,基本上房价不算高了。跌不跌到不是太大问题,主要的问题刚才说了就是没法卖了。所以如果你用买手机的心态买房,我并不反对。但如果要想投资赚差价,就省省吧。在严格的调控下,拆除了大比例的资金杠杆,房价再往上涨,基本已经不太可能了。
其次,房价什么时候能跌?这个不好说,总之现在不会跌,因为现在房价跌下去百害无一利,我们应对外汇市场已经焦头烂额,再加上房地产坏账的冲击,国内金融体系将相当危险,所以平稳过度是我们的主要思路,就好比我们现在用了个定身法,先通过拆除杠杆的方式把房地产定在原地,不涨不跌,不要交易最好,等待国际市场稳定后,再做处理。而刚才说的天时地利人和,两大因素已经变化,至于人和能不能维持?主要的方式就是靠土地,减少土地供给,时不时出来一个地王,为的就是保持市场的人气。当然这也是地方政府非常乐于干的事情。
第三,房价平稳,最有利于房地产税的推出,关于房地产税的重大税制改革,关乎中国经济未来几十年的发展,所以这个不容有失,而高房价的舆论情绪,刚好可以利用。没有一个税收是呼声如此之高的。而这个时刻进行税制改革则是最佳选择,也是为了地方找到新的税源,这样才能从长远化解地方债的危机,以及防范金融风险。最快明年立法,后年讨论,大后年推出,所以这三年房价不能跌,至少要保持舆论对于房地产税的饥渴。
第四,客观上房价也不会降,股灾不是买出来的更不是喷出来的,而是卖出来的。现在从需求端的进行房地产调控,不让买卖,限制交易,买的人少了,卖的人也不多,所以从根本上不会发生降价行为。只会将成交量降到冰点,并保持对于准购房人的饥饿感。而只要这种饥饿感存在,房东便不会轻易降价(资金杠杆除外),所以很难爆发大规模的房价下跌的情况。即使个别炒房客爆仓甩盘,也不会影响大局,某些郊区或核心城市外阜跟风盘比较危险,核心城市人口密集区产业密集区的房价短期内不会松动。
第五,冷冻房地产为明年经济留个后手,万一明年经济持续下滑,万一美国经济明年重新回到危机,整个世界重启QE模式,届时风向重新变回来,拿掉房地产上的限购限贷,饥渴的购房人,立马就能成为拉动中国经济的主力。
所以,综合来看,房地产价格关乎到未来经济的走向,关乎到未来税制的改革,是整个经济的胜负手,所以最好的解决方案就是现在这样,用定身法制住他,而不是手起刀落见血光。所以有房地产大佬说了,土地供给不到位,只在需求端调控房价,是没什么用的。如果就房价而说房价,我完全同意他的提法,而且我也经常列举重庆模式,河上有桥,而且非常明显的桥,根本不用下水摸鱼。但要站在中国经济长久长期的稳定发展层面,房价现在不能跌,当然也不能再涨了,重要的是不能产生过多的换手,后面要做的事情太多,需要一步一步推进,一下就玩坏了,所有努力就白搭了。比如去年的股市,债转股还没推,注册制还没启动,一系列证券市场改革都没来得及,牛市就结束了。而楼市调控比股市难的多,也复杂的多,更重要的多。
同在1128日又传来驻济各大银行突然集体下发紧急通知,即日起至30日,各分支机构全面暂停房贷业务,不管是几套房。有报道说,中国央行要求分支机构对辖区内银行的个人新增住房按揭贷款进行控制。济南银行月底停止房贷或与月底控制房贷有关政策有关。又说,北京地区部分银行已经开始执行“认房又认贷”政策。新一轮限贷全面启动或被坐实。
在国庆楼市调控新政中,20多个城市在出台限购政策的同时,也随之出台了限贷政策。当然,主要是限购政策力度最狠。在全国一些城市房价疯涨情况下,限购政策虽然行政色彩浓厚,但其效果却是立竿见影的。10月以来的将近两个月时间证明,大部分城市遏制住了房价疯涨的势头。
不出笔者预料,与此相比较限贷政策威力要小很多,效果也差许多。一方面限贷政策出于开发商、购房者以及银行利益考虑,往往容易被变通甚至弄虚作假。另一方面直接融资渠道越来越多,间接融资的银行贷款需求越来越低,房贷威力越来越小了。特别是社会融资大发展,互联网金融风起云涌,首付款比例的制约因素不大了,甚至首付款都可以负债性筹集到资金。事实也证明了这一点。
因此,新一轮限贷政策开启,其效果肯定没有限购政策威力大。同时,上海天津两个城市的限贷政策都没有超过上一轮力度,比如:申请商业贷款的首付比例,上调至不低于35%。对于二套房购买普通自住房的,申请商业贷款的首付比例上调至50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。虽然首套房比例有所提高,但是二套房比例低于上一轮的60%
天津规定的首套房首付款比例30%,二套房比例40%,更是低的离谱,这样的政策基本不会有什么效果的。反而会成为鼓励购房的政策。
对于限贷政策对高房价的抑制作用不应该抱有过大希望。重病必须下猛药。立竿见影的措施还是要在限购政策上做足功课。因此,建议上海、天津进一步收紧限购政策是上策,特别是上海。国庆楼市调控新政以来,大部分城市房价都有企稳迹象,而上海、郑州等城市房价仍在继续上涨。如果不尽快收紧限购政策,那么,上海房价或许继续暴涨下去,最终泡沫破裂,风险爆发,酿成大祸。
当然,这次上海与天津都对投机炒作性购房进行了政策限制。上海要求各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核,根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平,对于有投资、投机性购房特征的,应从严确定首付款比例和利率。天津要求对于存在“捂盘惜售”“哄抬房价”“首付贷”等违法行为进行限制。可惜的是,具体措施力度不够。
痛定思痛,必须反思从2014年以来房价为何出现新一轮非理性暴涨甚至比历史上任何时候都疯狂,隐患都大的深层次原因。从宏观上有两大反思:去房地产库存的措施不当是原因之一。采取降低首付款比例等加杠杆方式去库存,造成逆经济规律出现涨价去库存的怪相,最终出现房价几乎失控的情况。采取因城施策的调控措施也值得商榷。统一市场下人为分割的调控措施岂能尽如人意。
这样的情况下,房价出现失控局面就不奇怪了。就只能重新回到收紧楼市限购限贷政策的路子上。这个教训十分深刻。
总之,这轮楼市调控重点应该放在限购政策上,限贷政策只能是辅助性的。
经历多轮高压政策调控,厦门楼市从上半年的狂热状态逐渐回归正常水平。就二手房市场而言,成交量在10月、11月极速下挫了近5成,这也迫使中介门店纷纷转型卖环厦板块的新房。厦门二手房市场真的到了山穷水尽的地步?从数据上看,与正常年份相比,目前厦门二手房成交量尚属合理范围。业内专家认为,在土地供应节奏偏慢的厦门楼市,房产买卖进入存量房市场已经是不争的事实,未来厦门的二手房市场潜力仍十分巨大。
中介转型卖新房
如果您身边有中介朋友,他一定在向你推介泉州或漳州的房子。近日,本报记者走访岛内外多个中介门店,发现无论是链家、丹厦这样的大型中介机构,还是高鹏、鼎原、家动力、21世纪、聚鑫叶等的中等规模连锁中介门店,抑或是小型的夫妻店,都做起了新房生意。
“首付仅6万,就可以买泉州的海景房了”、“打拼在厦门,居住在漳州,全家乐融融”……这些天,像这样的标语在厦门楼市中随处可见。事实上,从今年的10月份开始,厦门中介卖周边新房呈现爆发式发展,不少中介店的新房业务量甚至超过了二手房。而在这一轮“一二手联动”大潮中,泉州市区、晋江、南安及漳州的漳州港、角美等环厦板块的楼盘,成为了主角。
蛋糕小了,分的人却多了
厦门中介转型卖新房,“一、二手联动”繁荣的背后隐藏着政策和市场的因素。业内人士认为,经过多轮的政策高压调控,厦门楼市投资客逐渐退场,二手房交易量持续下滑,对中介机构生存造成严重威胁。
据厦门网上房地产数据,9月份厦门二手住宅成交量为3800余套,10月下滑至2900余套,11月继续下滑至2000套左右。家动力房产总经理刘建福坦言:“这两个月门店冷清了很多,如果让经纪人总闲着,就会打击信心。做一手房以后,大家又活跃起来了!”厦门房产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强则道出了更深层次的原因:“经历了上半年楼市的疯狂,厦门新增了好几百家中介门店,在本地二手房市场持续萎缩的情况下,每家分到的蛋糕就变少了。新房市场的开发,成为不是中介门店新的增长点。”

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